房地產開發合規之路(二十):物業公司的法稅風險及合規探討

物業公司的法稅風險及合規探討
——房地產開發合規之路(二十)

前 言

隨著物業管理服務市場化、規范化程度的提高,法制化進程的加快以及客戶維權意識的日益增強,物業管理服務從最初的無風險期已步入了高風險期。目前國內物業管理服務市場配套的政策法規尚不能有效保護行業的健康發展,再加上物業服務企業自我保護意識淡薄,導致物業管理服務經營法律風險增大。

而物業管理服務行業利潤相對較低,特別普遍存在不如實申報收入虛列成本的稅務風險。這些因素都不利于物業服務企業發展壯大,不利于整個行業的不斷向前發展,這就使得如何規避物業服務經營的法律和稅務風險,在合規前提下提高市場運作能力,成為當前物業管理服務行業目前的當務之急。

一、物業公司經營中存在的主要法律風險

(一)物業管理欠費普遍

業主拖欠物業管理費,已經成為了小區物業管理的一個普遍現象。業主拖欠物業管理費的成因主要有以下幾個原因:

一是業主認為物業管理公司服務不到位,而以不交或拖欠物業費進行對抗;

二是房地產商遺留下來的房屋質量問題,部分業主將此歸咎于物業管理公司;

三是一部分業主買房后長期不在此居住或出租給他人,忽視或忘記交物業費;

四是物業買賣中前業主遺留的物業欠費;

五是一些業主以沒錢等為由惡意拖欠物業費等。

業主拖欠物業管理費無論是基于什么原因,其結果是物業管理公司無法收到預期的物業管理費,其運營資金往往得不到保障,并會因此產生與業主抵觸的心理,影響到正常的物業管理。

物業管理公司因業主的拖欠行為往往采取減少物業服務支出、降低服務質量等手段來緩解資金壓力,而這種手段則導致更多的業主拒交物業管理費用,這樣就形成了惡性循環,物業管理者與業主之間的矛盾變得越來越不可調和,最終物業公司和業主的利益都受到了損害。

(二)高空墜物加大物業責任

2019年10月21日,最高人民法院頒行了《關于依法妥善審理高空拋物、墜物案件的意見》(以下簡稱《意見》)?!兑庖姟酚绕渫怀鲂淌率侄?,充分發揮刑法的威懾作用。刑事手段的依法妥當運用,將使得高空拋物、墜物的行為成本大幅增加,從而有助于減少此類行為的發生。

依據《意見》第五條的規定,“故意從高空拋棄物品,尚未造成嚴重后果,但足以危害公共安全的”,按照刑法第一百一十四條的規定以危險方法危害公共安全罪定罪處罰。

同時,《意見》第五條強調,如果是要傷害、殺害特定人員實施高空拋物行為的,應當依照故意傷害罪、故意傷人罪定罪處罰。

《意見》第七條則明確了,過失導致物品從高空墜落,致人死亡、重傷,符合刑法第二百三十三條、第二百三十五條規定的,依照過失致人死亡、過失致人重傷罪定罪處罰。

此外,《意見》第六條明確了,在特定情形下實施高空拋物行為,并依法構成犯罪的,應當從重處罰,一般不得適用緩刑。此處所說的特定情形包括:多次實施、經勸阻仍繼續實施、受過刑事處罰或者行政處罰后又實施、在人員密集場所實施等情形。

《意見》第十二條強調,如果物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定或者法律法規規定、相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務,造成建筑物及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落致使他人損害的,則法院應當依法判決其承擔侵權責任。

這一規定引入了物業服務企業的責任,這有助于督促物業服務企業強化管理,從而也可以在一定程度上避免事故的發生。當然《意見》顯著加大了物業公司的法律責任。

(三)物業消防責任備受關注

物業公司是否對自己管理的建筑負有消防責任?答案是肯定的。根據《中華人民共和國消防法》第十八條:“住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理,提供消防安全防范服務。

以“藍色錢江放火案”為例,該案中筆者認為莫某的放火行為單獨直接造成了全部損失,理應承擔全部責任。物業公司在安保義務范圍理應阻斷侵權損失的發生,對未阻斷部分存在不作為,故就此部分承擔補充責任且能夠追償?!八{色錢江案”將物業的消防責任推到了輿論的風口浪尖,物業的消防責任自此更加受到了政府和業主的關注,對于物業消防的壓力陡然增大。

法律層面我國《消防法》規定:主要負責人是消防安全的第一責任人。因此物業管理公司的主要負責人應親自負責消防工作,日常主要審查用戶裝修的消防報批及消防的驗收,合格后才允許其使用;其次是保證各類消防設施的完整有效。

完整是指不能擅自廢改已有的消防設施,有效是指設施隨時能供消防使用,不允許出現類似消防通道上鎖堵塞、滅火器過期、煙感熱感探頭失效、消防龍頭沒水或擰不開等情況。一旦出現火災,物管人員應先報警,組織人員疏散,及時組織撲救初始起火。

(四)電梯隱患尤須重視

電梯是高層樓宇的必備設施,同時也是物業管理中最容易造成人身傷害的設備。電梯管理不善也會造成時常停用,招致業主不滿,進而導致糾紛。

電梯事故常見的有梯門開了梯廂沒在、夾人、失速、懸停等,按照物業服務合同約定,業主通過委托物業公司管理電梯等設施設備,所以電梯的管理維修保養義務轉移給物業公司。物業公司對電梯負有維護的義務。物業公司的法律責任主要是選擇合格的電梯維保單位,按照要求的周期監督保養,平時對電梯的正常使用進行管理監督,發現故障后及時采取相關措施等。

所以,可推導分析得出,如果物業公司違反了合同約定義務,導致事故和損害,物業公司應當承擔賠償責任;如果物業公司已經履行了職責,但由于設備本身的缺陷,或者使用人的不當行為,導致損害,物業公司不應承擔責任。

二、物業公司經營中存在的主要稅務風險

(一)不按規定開具發票

物業行業屬于服務行業,主要的收入有物業費、車位服務費、公用部分廣告費、其它有償服務費等。在實踐中物業公司往往在業主消費時只開局物業公司的收據,若不是業主主動索取,絕不開具發票,從而不申報或少申報營業收入。

(二)減免物業費未按“視同銷售”申報

開發商往往會和其關聯的物業公司在買房時給與購房人減免物業費的優惠或者部分地區存在老業主帶新業主購房減免物業費情況,按照稅法規定,相關的減免物業費視同銷售,應申報納稅人。

(三)代收款項未申報營業稅

在日常費用收取時,物業公司除了收取營業執照上擁有的項目外,還會代收代付一些費用,例如垃圾處置費、樓道燈費、水費、燃(煤)氣費、維修基金、第一年的取暖費等,而物業公司對于代收部分收入的手續費收入往往未申報營業稅。

按照《國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》(國稅發[1998]217號 )規定:物業管理企業代有關部門收取的各項費用屬于營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務,應對其從事代理業務取得的手續費收入計征營業稅。

營改增后該《通知》并沒有失效,所以可以推定物業管理企業代有關部門收取的各項費用屬于增值稅“服務業”稅目中的“代理”業務,應對其從事代理業務取得的手續費收入計征增值稅。

(四)票據使用不規范

筆者在調研中發現有個別物業管理公司在票據管理上也存在很大漏洞,票據類型涵蓋“物業客服”到“文化用品購買”,無專人管理,隨意存放,使用無登記,從采購到領用都極不規范,導致出現一些不開票,或是開票不入賬等逃稅行為。

三、物業公司法律合規探討

(一)物業管理欠費改變被動局面

一是作為服務從業的物管公司,應加強企業自身建設,依法、依約,切實改進工作,設身處地為業主著想,精打細算降低服務收費,以優質服務和活動感化業主,公開帳目取信業主,讓業主真正感受到服務價值。

二是深入了解欠費原因,加強與業主的協商溝通。業主欠費各有原因,企業應多走訪欠費業主,深入了解情況,針對性地多做說服溝通宣傳工作。那些不了解情況、不理解收費道理、不明白收費用途、誤解物管應為建設環節負責的欠費業主,經過解釋說服宣傳引導,大多數是能夠改變態度的。

三是做好“書面催繳”,《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條之規定未向欠費業主書面催繳物業費,直接向法院提起訴訟的,人民法院應當告知其先依照該條的規定向欠費業主書面催繳的,如果其堅持起訴,人民法院應當駁回起訴。所以需要做好“書面催繳”,在“書面催繳”后仍未繳納的可以通過律師函等方式要求繳納物業費,實踐中《律師函》對非訴訟解決糾紛有較大的作用。

(二)排除高空墜物風險,避免管理責任

物業管理機構要避免墜物傷人的管理責任,首先應從管理上盡可能防止墜物發生:

一是經常檢查告誡用戶不要在建筑物邊緣擱置物品;

二是對臨時進入建筑物邊緣的人員,如裝修施工人員、清潔人員、維修人員,要有專人監管,并在地面設置臨時禁行區;

三是人為的故意在高處扔物,是最可能因找不到肇事者而由管理者背上民事責任的情況。目前已有一些大廈高置閉路電視對大廈外墻進行保安監控,一旦發生墜物,可以從錄像中找到肇事的位置,爭取自身免責;

四是對于廣告牌等高空懸掛物等,進行定期檢查,遇到有墜落可能的,應及時排除危險。

(三)加強消防安全管理

物業公司要重視消防,做好以下方面:

一是要清楚哪些職責是自己的,哪些不是自己的。把不該承擔的責任全部分出去,寫在合同中發給相應的單位和個人。物業公司主要承擔公共消防設施的管理和維護,這塊風險可以通過合同轉嫁建設單位;

二是要建立相關的消防管理檔案,每次消防維護都要及時,并且要有紙質記錄,有相關人員簽字;

三是嚴禁樓道存放雜物、嚴禁樓道停放電動車、嚴禁管道井堆放雜物,確保安全出口、疏散通道暢通;

四是自備必要消防器材,物業應集中配備滅火器、消防水帶、消防水槍、消火栓扳手、救生繩、消防應急照明和消防通訊器材等必要的消防器材裝備,以備不時之需;

五是確保疏散設施完整,火災事故廣播在安全疏散過程中發揮著不可替代作用,要定期檢測、維保,確保完整好用,同時強化消防安全疏散指示標識、應急照明等設施管理。

(四)電梯維保外包降低風險

物業管理公司應有懂得電梯施救的人值班,保證梯廂內對講設備的完好,在長期時間停用(如放假)前要對梯廂內是否有人進行檢查才能斷電。由于電梯是一種專業性強的復雜設備,管理機構最好將電梯的保養維修交托專業公司去負責,以減輕自身的直接責任,降低風險。

四、物業公司稅務合規探討

1、應對物業管理企業的各項收入來源和費用等進行明確的科學的分類,重點關注很多項目雖然列為企業賬戶,但是卻屬于代收和支出范疇的情形,要明確細分成出來,將其從增值稅費用中剝離出來,從而將那些可以明確納入增值稅范疇的項目進行細化明確,提高整體“營改增”后企業稅收策劃科學動態管理水平。

另一方面要積極探索企業稅收籌劃新的工具和方法,充分借助現代信息技術、專業財務管理軟件提高稅收策劃效率和質量,減少計算誤差,必要時可以采取外包合作的方式,將企業稅收策劃業務和專業稅務師事務所進行合作,從而減輕管理成本,提高整體稅收策劃科學化水平,降低繳稅負擔和比例。

2、物業管理公司主要服務對象是居民、且難以取得增值稅專用發票,該公司選擇適用簡易計稅方法更為有利的,可以采取業務分割和剝離代收,將年度收入控制在500萬元以內。

業務分割即將物業管理公司按服務的小區單獨注冊為獨立的全資子公司,可以由集團公司區域總部統一對各子公司業務分別進行獨立的會計核算與納稅申報。

剝離代售將小區單獨設置為獨立的物業公司之后,不少物業管理公司可能年度銷售額仍大于500萬元。其實這些收入大都是替業主代收代付的資金。物管公司需對收入進行分析,盡可能與業主及其他權利人洽談,重新簽署合同,將代收代付資金改為由實際利益人自行收費、開票繳稅,將收入限定為物管公司自身的、真實服務收入。

作者簡介:陳沈峰,律師,二級合伙人,商事合規工作室,園區工作室;
徐晨,律師,園區工作室。

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